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你租房了吗?是“以远换近”还是赚取差价贴还贷

政策的调整,同时通货膨胀的压力,越来越多的有房族热衷于将自己家的房子出租掉,然后自己再去租别人的房子来住,以此来改善自己的居住环境,同时换取租金差价。对此,业内人士建议,此计较的实施应谨慎考虑长沙搬家公司价格,将此搬家费用、对新环境的不适等因素充分考虑进去。
  类型一:改善型换租

    版本一:“以远换近”靠近公司
  这里所说的“近”和地段无关,而是在说居住地和工作地点之间的距离。刘小姐去年大学毕业后在普陀区找了一份不错的工作,收入颇丰且发展空间大,唯一的不足是工作节奏非常紧张,偶尔还需要加班。这让家住在浦东的她饱受了半年多的舟车劳顿之苦。
  今年4月份,她和父母提出,打算去普陀区工作单位附近租一套小户型搬出去住。为了方面照顾女儿饮食,刘小姐的父母决定,把浦东这套2房2厅出租掉,全家三口一同去普陀区租房住。为了尽快实现换租,他们对物业的租金定价为4000元,比市场价低了5%左右,很快便找到了租客。几天后,他们在普陀区也找到了一套2房2厅的次新房居住,月租金3500元。免去了每天早早起床赶时间上班,免去了加班到半夜走在路上的心惊胆战,免去了昂贵的“差头费”,此外,换租还给他们带来了每月500元的租金收益。

  版本二:限购令催生“以小换大”
  升级版“限购令”的出台改变了不少购房者的置业计划,田小姐也是其中之一。她和丈夫在2009年初购买了一套一房一厅的小户型。小区地处内环内繁华地段,交通、就医、购物、休闲等活动基本都可在步行范围内解决,田小姐夫妇对自己的居住环境非常满意。
  转眼2年过去,今年年初,家里添了新人——宝宝出生了。为了照顾孩子,田小姐把公公婆婆接来上海。增加了3个居住者,原本惬意的小房子一下子变得异常拥挤,小客厅、阳台,甚至厨房都堆满了东西。看着无从下脚的小房子,田小姐夫妇商量:干脆在附近再买一套小户型给公婆住,既方便照顾孩子,又可以给彼此适当的空间。决心下了,两人开始跑中介门店。好不容易找到一套满意的房子,准备要下定金时,田小姐被朋友告知,外地户籍家庭暂时不能在上海买第二套房了。
  把手头的小户型卖了换一套大房子?田小姐也考虑过。但是小房子买进来不到5年,全额征收的营业税也是一个不小的数目。转嫁给下家?那就是变相的涨价,房子要很快出手就很难。此外,住惯繁华社区的田小姐不愿意搬到外围区域,但附近小区的大户型总价却是她“不能承受之重”。思前想后,她放弃了买房的计划,而是在附近一个比较新的小区租了一套105平方米的2房2厅,这是一套精装修电梯房,月租金4300元/月。同时,她把自己的一房一厅老公房出租掉,月租2700元/月。“相当于自己每个月比之前多支出1600元的居住成本,享受到的是比原来多50平方米的居住面积、电梯、比较新的小区环境、更多的绿化面积、更周到的物业、保安服务等,很值!”田小姐说。

  

  [短评]
  按照绝大多数人的惯性思维,租客都是没有住房的人。有房的人还去租房住,不是给自己找麻烦?然而,对于急需改善居住环境,而短期内又难以通过买房来满足这一目的的人而言,租房的确是一个值得尝试,也是极为有效的好办法。
  从合富置业、中原地产、汉宇地产等本市多家房产中介门店提供的信息可以看出,除为靠近工作地点、孩子校区而换租外,不少潜在的改善型购房者也暂时放弃了置业计划,选择通过租房来改善居住条件。其中,一部分购房者换租是因为置换房屋的总体预算资金紧张,还有一部分人则是看跌后市,不愿在价格高位买进新居。
  对于今后仍有买房打算的换租者,业内人士建议要及时关注市场信息。此外,在换租时可尽量靠近目标区域,便于在租房的过程当中熟悉周边环境和市场行情,为实施日后的改善购房计划作准备。

  类型二:投资型换租
  版本一:“以大换小”租金差贴房贷
  去年,版限购令出台后,规定所有购房者暂时仅有一次新购房机会。为追求“一步到位”式置业,刘先生夫妇首次买房即瞄准了3房2厅。倾尽夫妻二人工作近6年的积蓄,同时在双方父母以及亲戚的资助下,刘先生贷款130万元,在虹口区购买了一套总价在270万元左右的3房。
  住进大房子几个月后,刘先生夫妇逐渐走出了买房后的喜悦心情,转而走进了“巨额”债务的烦恼中。尽管夫妻二人收入都不错,但每个月7000多的房贷,加上要定金偿还亲戚的借款还是让他们觉得有些力不从心。在后悔不该这样盲目置业的同时,两人也在积极地寻找着解决的办法。
  进入2011年,通胀压力逐渐加大。刘先生与妻子商量:短期内我们也不要孩子,其余2间房间空着也是空着,不如租出去算了,2间房较起码能租到2500-3000元吧。把这笔钱补贴到房贷中能减轻很大压力呢。妻子表示:租房可以,但是合租纠纷太多,索性把整套房子全部租掉,他们出去另租一套小户型来住。
  就这样,他们把大房子挂牌出租,同时开始寻找1室1厅的小户型。较终,大房成交租金4300元/月,小户型租金1800元/月,每月有2500元的“盈利”。只是刘先生夫妇会偶尔担心:租客会不会爱惜我们千挑万选买来的大房子呢?

  版本二:“以近换远”牺牲生活品质
  从次买房,到较近的换租,张先生每一次重大的决定都源于他浓厚的投资意识。几年前买房时,鉴于市中心高端小户型物业租市火爆的背景,他在购房成本相同的两套物业中选择了市中心高尚地段一套一房一厅的小户型,放弃了中环附近的一套2房2厅。 2年后,出于同样的心理,他又在市中心另一高端地段购买了一套1房1厅居住,把套小户型出租掉,租金在6000-7000元。
  较近,由于家庭人口增加,张先生明显感觉一房一厅不够住了。但如果两套小户型都用来居住就意味着每个月少收入一大笔租金。思考再三后,张先生果断决定把两套小户型都出租掉,每月租金总共收入11000元左右。一家人在稍远的地段租了一套4房2厅的商住楼,月租金6200元,每个月换租租金差将近5000元。
  不过张先生却高兴不起来。原因是现住的商住楼进出人员多而杂,且周边的环境远不如原住的高档小区。此外,商住大楼周边的配套设施也并不尽如人意。因此张先生盘算,等租约一到期就换套房子来租住。

  [点评]
  如果说改善型租客是换租群体中的刚性需求外,那么以赚取租金差为目的的换租则可以说是一种投资行为。既然是投资就要考虑到成本与收益。对于想通过换租来赚取差价的业主而言,除了租金差额收益外,由换租而产生的一些时间、资金成本以及其他风险也应考虑在内,而后再谨慎决定。

  1、搬家成本。当前绝大多数房东并不接受1年以上的长租,这就意味着,换租者有可能面临一年搬一次家的窘境。不但搬家过程消耗资金与精力,再次重新找出租房对时间和精力而言也是一个不小的挑战。另外,对于以距离市中心的近换远的换租者而言,搬到外围区域可能会导致出行成本的增加。

  2、这类业主自有的物业往往户型较大,或所处地段高端,对应的租客群体范围较小,很难快速出租掉。业主有可能面临一段空租期。

  3、不少大户型的直接租客是“二房东”。他们把房子重新出租后群租,这对物业的结构和品质本身会造成一定的破坏。因此建议业主谨慎挑选租客,并经常关注物业租住情况。

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